Nowe podatki od obrotu nieruchomosciami
w Polsce
Koniecznosc dostosowania przepisow prawa podatkowego
do wymagan stawianych przez przepisy nowej Konstytucji
Rzeczpospolitej Polskiej z 1997 roku spowodowala uchwalenie
przez Sejm w dniu 9 wrzesnia 2000 r. nowej ustawy
o podatku od czynnosci cywilno-prawnych. Ustawa zostala
podpisana przez prezydenta RP 3 pazdziernika biezacego
roku.
Na mocy art. 217 nowej Konstytucji "nakladanie podatkow,
innych danin publicznych, okreslenie podmiotow, przedmiotow
opodatkowania i stawek podatkowych, a takze zasady
przyznawania ulg i umorzen oraz kategorii podmiotow
zwolnionych od podatkow nastepuje w drodze ustawy".
Dotychczasowy stan prawny w tym zakresie nie spelnial
wymogow nalozonych przez Konstytucje, gdyz wiekszosc
stawek byla ustalona w drodze rozporzadzenia ministra
finansow, a nie w drodze ustawy. Do konca grudnia
beda obowiazywac przepisy ustawy z dnia 31 stycznia
1989 roku o oplacie skarbowej (Dz. U. nr 4, poz. 23
z pozniejszymi zmianami), zas od 1 stycznia 2001 roku
zaczna obowiazywac nowe przepisy. Postanowienia ustawy
o oplacie skarbowej nadal jeszcze obowiazujacej
pokrywaly swoim zakresem zarowno elementy prawno
podatkowe dotyczace miedzy innymi obrotu nieruchomosciami
jak i typowe oplaty z tytulu swiadczenia okreslonych
uslug przez organy administracji publicznej w formie
zezwolen, zaswiadczen itp.
Wchodzace w zycie z poczatkiem przyszlego roku regulacje
oddzielaja czynnosci cywilno prawne obciazone podatkami
od oplat administracyjnych. Sejm uchwalil bowiem ustawe
o oplacie skarbowej, ktora rowniez wchodzi w zycie
z dniem 1 stycznia 2001 roku.
Co nazywamy nieruchomosciami?
Jesli mowa o nieruchomosciach to nalezy krotko wyjasnic,
co w praktyce kryje sie pod tym pojeciem. Ogolnie
rzecz ujmujac przez nieruchomosci nalezy rozumiec:
- grunty i nieuzytki rolne;
- budynki mieszkalne i uzytkowe;
- komunalne lokale mieszkalne stanowiace odrebna
nieruchomosc;
- spoldzielcze lub wlasnosciowe prawo do lokalu
mieszkalnego, albo domu mieszkalnego.
Od czego zaplacimy podatki
Nowa ustawa o podatku od czynnosci cywilno-prawnych
dotyczy, miedzy innymi, zasad opodatkowania obrotu
zarowno rzeczami (ruchomymi oraz nieruchomosciami),
jak i prawami majatkowymi dokonywanego przez osoby
fizyczne, ktore nie traktuja tej dzialalnosci jako
pracy zawodowej.
Dla obywateli Polski, ktorzy czasowo lub na stale
przebywaja w Stanach Zjednoczonych, interesujace beda
przede wszystkim takie czynnosci cywilno-prawne dotyczace
nieruchomosci i praw majatkowych z nimi zwiazanych
jak:
- kupno-sprzedaz;
- zamiana;
- dozywocie;
- podzial spadku;
- odplatne uzytkowanie wlasnosci;
- zniesienie wspolwlasnosci;
- zawierania malzenskich umow majatkowych;
- tworzenia spolek dla wspolnego korzystania z
wlasnosci.
Poniewaz ustawa okresla zamkniety katalog czynnosci
cywilno prawnych podleglych opodatkowaniu stad
wszelkie inne nie beda obciazone podatkami, a w tym
tak zwane "umowy nie nazwane", czyli nie ujete w kodeksie
cywilnym.
Uwaga! W tym miejscu nalezy podkreslic, ze sama nazwa
jakiejs umowy nadana jej przez strony nie decyduje
o objeciu czynnosci podatkiem czy tez o zwolnieniu
z niego. Przesadzi o tym charakter istotnych postanowien
podjetych w ramach wykonywania tejze czynnosci prawnej
(tzw. essentialia negotii). Zwracal na to wielokrotnie
uwage Naczelny Sad Administracyjny w wielu swoich
orzeczeniach podkreslajac znaczenie tresci umowy a
nie jej nazwy.
Reasumujac: Nowym podatkiem beda opodatkowane
wymienione wczesniej czynnosci cywilno prawne,
ktorych przedmiotem sa nieruchomosci, a rowniez
dokonywanie zmian w zawartych juz wczesniej umowach.
Natomiast nie zaplacimy podatku m. in. w przypadku
przeniesienia wlasnosci nieruchomosci, z wyjatkiem
budynkow mieszkalnych lub ich czesci znajdujacych
sie na obszarze miast, gdy przedmiotem umowy bedzie
ustanowienie renty, a nabywana nieruchomosc stanowi
gospodarstwo rolne albo wejdzie w sklad gospodarstwa
rolnego nabywcy. Podobnie bedzie w przypadku sprzedazy
nieruchomosci przeznaczonych pod budowe autostrad
lub na podstawie przepisow ustawy o ochronie i ksztaltowaniu
srodowiska oraz w postepowaniu egzekucyjnym i upadlosciowym.
Ciekawym rozwiazaniem przyjetym przez omawiane przepisy
jest zwolnienie od podatku zamiany np. budynku mieszkalnego
lub jego czesci, lokali stanowiacych odrebna nieruchomosc
oraz spoldzielczych wlasnosciowych lokali mieszkalnych,
domow jednorodzinnych w przypadku, gdy dokonuja jej
najblizsi czlonkowie rodziny nalezacych do I grupy
podatkowej wedlug ustawy o podatku od spadkow i darowizn.
Przyklad: jezeli syn lub corka chce zamienic z rodzicami
mieszkanie z mniejszego na wieksze ale bez doplat!
to zamiana nie bedzie opodatkowana. Podobnie w przypadku
mieszkan komunalnych nabytych na wlasnosc.
Wysokosc podatku
Wysokosc podatkow uzalezniona jest zasadniczo od
dwoch parametrow:
- po pierwsze od wielkosci podstawy opodatkowania,
- po drugie od wysokosci stawek podatkowych.
W przypadku sprzedazy nieruchomosci ich wartosc oblicza
sie na podstawie cen rynkowych stosowanych w danej
miejscowosci, biorac pod uwage ten sam rodzaj lub
gatunek, a takze stan i stopien zuzycia.
Jest rzecza oczywista, iz za metr kwadratowy mieszkania
w Krakowie nalezy zaplacic wiecej niz na przyklad
w Lomzy. Ale gdyby ktos sprobowal podac w akcie notarialnym
umowy sprzedazy cene nizsza musi liczyc sie z jej
zakwestionowaniem przez urzad skarbowy, ktory zarzada
opinii bieglego.
Gdyby cena podana przez bieglego byla o 33% wyzsza
niz cena transakcji, to kare za zanizenie wartosci
transakcji pokryja obie strony umowy, gdyz odpowiedzialnosc
za uiszczenie podatkow spoczywa solidarnie na sprzedawcy
i nabywcy. W praktyce podatki i oplaty sa pokrywane
przez nabywcow, stad kupujacy zaplaci dodatkowo za
wydanie opinii przez bieglego.
Uwaga! Gdy umowy dotyczace obrotu nieruchomosciami
zawierane sa przez "nie-rezydentow" a wiec osoby
nie majace w Polsce stalego miejsca zamieszkania
to podstawa opodatkowania jest rownowartosc w zlotych
kwoty zagranicznych srodkow platniczych, okreslonych
w zezwoleniu dewizowym, a przeznaczonych na oplacenie
transakcji.
Drugim elementem wplywajacym na wysokosc oplat sa
obowiazujace stawki podatkowe. Przepisy omawianej
ustawy ujednolicily szereg stawek. Generalnie w przypadku
umow sprzedazy, ktorych przedmiotem jest nieruchomosc,
prawo odplatnego uzytkowania, wlasnosciowe spoldzielcze
prawo do lokalu mieszkalnego albo uzytkowego oraz
wynikajace z przepisow prawa spoldzielczego prawo
do domu jednorodzinnego prawo do lokalu w malym domu
mieszkalnym stawka ulega zmniejszeniu z 5 do 2 procent.
A wiec gdy nabywamy, popularnie rzecz nazywajac,
mieszkanie komunalne wlasnosciowe, to zaplacimy podatek
w wysokosci 2 procent od podanej w akcie notarialnym
ceny sprzedazy.
Przyklad: gdy cena sprzedazy wynosila 100 000 zlotych,
podatek do zaplacenia wedlug przepisow wchodzacych
w zycie od 1 stycznia wyniesie 2000 zl. Natomiast
do tego czasu podatek od sprzedazy tego rodzaju nieruchomosci
wyniesie 5000 zlotych. Warto zatem poczekac do 1 stycznia
i zaoszczedzic 3000 zlotych czyli okolo 700 dolarow.
Christine Koszkul
Attorney & Counselor at Law
47 Halstead Ave. Ste 201
Harrison, NY 10528
tel: (914) 835-1881
lub
7 Penn Plaza, Ste 505
New York, NY 10001
tel: (212) 279-6282
