Home equity line of credit
Dwie strony medalu
Jaroslaw Armatys
Na ekranie telewizora pojawia sie usmiechnieta twarz
kogos, komu ufamy doradzil nam przeciez, jak wlasnorecznie
wyremontowac dom, pomalowac sciany, a nawet wykonac
stolik pod dzbanek z kwiatami. Rece tej nadzwyczaj
godnej zaufania osoby wyrzucaja do kosza sterte ofert
wyslanych przez Vise, MasterCard, Discover i American
Express. Nam stwierdza usmiechnieta twarz niepotrzebne
sa karty kredytowe, wszak dluga i uczciwa praca dorobilismy
sie wlasnego domu w Ameryce. Dzieki temu mamy dostep
do korzystnego, niskooprocentowanego kredytu.
Osoba godna zaufania przekonuje zapatrzonych w nia
telewidzow, ze to wlasnie otwarcie linii kredytowej
home equity line of credit jest najlepsza droga do
sukcesu finansowego. Przez zwykle niedopatrzenie zapewne
osoba zapomina poinformowac ludzi, ktorzy jej ufaja,
ze niewlasciwe wykorzystanie tego instrumentu finansowego
moze sie skonczyc utrata ich domu.
Dom jako zrodlo gotowki
Nawet nadzwyczaj bogaci ludzie nie kupuja w dzisiejszych
czasach domow za gotowke. Pozyczki na zakup nieruchomosci
sa latwo dostepne rowniez dla niezamoznych rodzin.
Nazywaja sie mortgage loan, co bede tlumaczyl jako
pozyczki pod zastaw nabywanej nieruchomosci albo pozyczki
hipoteczne.
Banki udzielaja wlascicielom domow rowniez pozyczek
konsumpcyjnych pod zastaw nieruchomosci tak zwane
second mortgage loan. Charakteryzuja sie tym, ze przyznawane
sa na scisle okreslony czas i splaca sie je w ratach
o okreslonej wysokosci.
W ostatnich latach tworcze traktowanie nieruchomosci
nie tylko jako schronienia przed niepogoda, ale rowniez
zrodla gotowki doprowadzilo do utworzenia jeszcze
jednego instrumentu finansowego. Nazywa sie on home
equity line of credit, a powstal z polaczenia cech
pozyczek hipotecznych udzielanych na cele konsumpcyjne
oraz linii kredytowych otwieranych przez banki wlascicielom
kart Visa, MasterCard czy American Express.
Home equity line of credit bede tlumaczyl jako linie
kredytowa otwierana pod zastaw nieruchomosci. Od pozyczki
hipotecznej rozni sie elastycznoscia to wlasciciel
domu decyduje, do jakiej wysokosci skorzysta z przyznanego
mu kredytu. Ma wplyw na wysokosc rat, w jakich zamierza
go splacac. Pozyczki zaciagane przy wykorzystaniu
home equity line of credit sa zazwyczaj korzystniej
oprocentowane od pozyczek uzyskiwanych przez wlascicieli
kart kredytowych. Nie ma sie czemu dziwic wszak
udzielane sa pod zastaw nieruchomosci. Wlasciciel
domu moze zwykle odpisac kwote oprocentowania pozyczki
od podatkow.
Jak obliczyc wysokosc kredytu?
Wysokosc pozyczek, ktore mozna dostac przez otwarcie
home equity line of credit, okresla sie zazwyczaj
wedlug podanego nizej wzoru.
Jezeli wartosc domu oszacowano na 100 tysiecy dolarow
maksymalna wartosc linii kredytowej pod zastaw hipoteki
wynosi zazwyczaj 75-85 tysiecy dolarow. Ustala ja
udzielajaca kredytu instytucja finansowa. Od tego
nalezy jednak odjac wartosc nie splaconej pozyczki
uzyskanej na zakup domu. Jesli maksymalna wartosc
home equity line of credit wynosi 75 tysiecy dolarow,
a na wlascicielu domu ciazy jeszcze 40 tysiecy dolarow
dlugu hipotecznego rzeczywista wartosc linii kredytowej
wyniesie 35 tysiecy dolarow.
Wysokosc home equity line of credit uzalezniona jest
rowniez od zarobkow wlasciciela domu. Nie nalezy zawyzac
zarobkow w celu uzyskania linii kredytowej o wiekszej
wartosci. Wlasciciel nie powinien brac pozyczki, ktorej
nie moze splacic z wlasnej pensji! Jezeli pojawia
sie problemy ze splata pozyczki, ryzykuje utrate zastawionego
domu.
Diabel spi w szczegolach
Poniewaz pieklo tego rodzaju pozyczek kryje sie w
szczegolach umowy, nalezy ja dokladnie zrozumiec.
Jezeli czegos nie rozumiemy, nie wahajmy sie poprosic
o pomoc prawnika.
· Niech nas nie zwiedzie niskie oprocentowanie
reklamowane w ulotkach bankow oferujacych home equity
line of credit. Kredyt ten traktuje sie tak samo,
jak pozyczke na zakup domu. By go otrzymac, nalezy
oszacowac nieruchomosc, skorzystac z pomocy adwokata,
uiscic roznego rodzaju oplaty manipulacyjne. Po uwzglednieniu
wszystkich dodatkowych kosztow okaze sie, ze oprocentowanie
pozyczek z tej linii kredytowej wcale nie jest az
tak korzystne, jak sugeruja reklamy.
· Banki zwykle oferuja poczatkowo bardzo niskie
oprocentowanie home equity line of credit, ktore jednak
znacznie wzrasta juz po kilku miesiacach. Stosuja
wiec te same chwyty co instytucje finansowe rozprowadzajace
karty kredytowe!
· Pozyczki na podstawie home equity line of
credit udzielane sa zazwyczaj nie ze stala, ale zmienna
stopa oprocentowania. Jej wysokosc zalezy od oprocentowania
kredytow miedzybankowych ustalanego przez Federal
Reserve Board.
· Zanim wystapimy o kredyt tego rodzaju, dowiedzmy
sie, jak mozemy z niego korzystac. Niektore instytucje
finansowe limituja bowiem moznosc korzystania z home
equity line of credit do wyraznie okreslonej liczby
wyplat, a za kazda z nich pobieraja oplaty manipulacyjne.
· Niejednokrotnie umowa pozyczki home equity
loan jest tak skonstruowana, ze podczas jej obowiazywania
splacane sa wylacznie odsetki. Natomiast cala pierwotna
sume pozyczki placi sie dopiero po wygasnieciu umowy
w formie tak zwanego baloon payment. Dla okreslonej
grupy klientow taki system platnosci moze zapewne
byc korzystny, ale pamietajmy, ze w razie niemoznosci
dopelnienia warunkow umowy pozyczkobiorca traci swoj
dom.
Ostatnia deska ratunku
Nawet jezeli po podpisaniu umowy o pozyczce home
equity loan stwierdzimy, ze oto wlasnie popelnilismy
najwiekszy blad swojego zycia, nie warto siegac po
rewolwer lub fiolke z cyjankiem potasu. Nie wszystko
jest stracone! Federalna ustawa Federal Truth in Lending
Act daje wlascicielom domow prawo do zerwania umowy
o home equity line of credit w terminie trzech dni
od dnia jej zawarcia. Wlasciciel domu, ktory w ty
czasie zerwie umowe, nie musi wyjasniac, dlaczego
to robi. Nie placi rowniez zadnych kar.
Jezeli wlasciciel domu uwaza, ze instytucja finansowa,
w ktorej otworzyl home equity line of credit, niewlasciwie
interpretuje umowe powinien szukac pomocy w urzedach
federalnych odpowiedzialnych za egzekwowanie przepisow
ustawy Federal Truth in Lending Act.
· Jezeli home equity line otworzyl bank,
bedzie to:
Office of Consumer Affairs
Federal Deposit Insurance Corporation
550 Seventeenth Street, N.W.
Washington, D.C. 20429
tel. (800) 424-5488 lub (202) 898-6005.
· Unia Kredytowa:
Office of Consumer Programs
National Credit Union Administration
1776 G Street, N.W.
Washington, D.C. 20456
tel. (202) 682-9640.
· Inne instytucje finansowe:
Division of Credit Practices
Bureau of Consumer Protection
Federal Trade Commission
601 Pennsylvania Avenue, N.W.
Washington, D.C. 20580
tel. (202) 326-3233
