Zanim kupisz kondominium

Chociaż Nowy Jork jest wobec wielu europejskich metropolii miastem stosunkowo nowym, wiele tutejszych mieszkań nie uniknęło wyniszczającego procesu starzenia. Odczuwa się go, tym bardziej, że nie wszystkie budynki są poddawane na czas remontowi i odnowie. Nic dziwnego, że sporo ludzi stojących w obliczu znalezienia własnych czterech kątów kieruje oczy na nowe budownictwo, w tym także kondominia. Przyciągają one nie tylko świeżą farbą i wystrojem. Mają też wiele luksusowych udogodnień, jak baseny czy place zabaw dla dzieci.

Nowoczesne kondominia wyrastają nie tylko na Manhattanie. Wraz z przemieszczaniem się ludzi w obrębie metropolii stały się także bardziej widoczną częścią nabierających atrakcyjności dzielnic, jak Williamsburg, Harlem, dolna część Brooklynu. Zdaniem “New York Timesa” zdominowały one sprzedaż na tamtejszym rynku nieruchomości.
Od dawna już dla potencjalnych nabywców niełatwym dylematem jest, czy kupić kondominium, czy raczej dom. W pierwszym przypadku musimy się liczyć z tym, że nawet będąc właścicielami posiadłości musimy płacić co miesiąc za koszty utrzymania lokalu (maintenance). Nieraz są to kwoty bliskie cenie wynajmu mieszkania. W drugim, jeśli nie jesteśmy złotymi rączkami, spada na nas obowiązek dokonywania samemu bardziej lub mniej skomplikowanych napraw, a także odgarniania śniegu lub obcinania trawy. Chyba że mamy odpowiednie fundusze na wynajęcie stosownych fachowców.
Nowojorski dziennik zwraca jeszcze uwagę na inne problemy godne rozważenia przed sfinalizowaniem decyzji o zakupie nieruchomości. Porównuje wady i zalety starego mieszkania i nowego budownictwa. Sugeruje, aby się nie zachwycać bezkrytycznie  tym co nowe. Zimnym prysznicem mogą być koszty. W nowych kondominiach płacimy z reguły więcej niż za podobne w starych budynkach. Wyższe są koszty sfinalizowania umowy o sprzedaży. Trudniej też dostać pożyczkę.
Wszystkie nowe budynki, przypomina “New York Times”, muszą przedstawić plan-ofertę zaaprobowaną przez biuro stanowego prokuratora generalnego. Zawiera on szczegółowe informacje zarówno na temat całego budynku, jak też konkretnego mieszkania. Mówi, jaką ma wielkość, w jakie jest wyposażone urządzenia to zarządza budynkiem, jakie są miesięczne opłaty i wszystko to co należy przed zakupem wiedzieć. Jest to skomplikowany dokument natury prawnej, który może być trudny do zrozumienia przez laika.

“Posiadanie prawnika specjalizującego się w sprawach nieruchomościowych, aby dokładnie przebadał plan-ofertę jest kluczowe” – twierdzi cytowana przez gazetę Neila Deen, dyrektor firmy brokerskiej na Manhattanie RealDirect, sprzedającej stare i nowe mieszkania.
Wynajęcie prawnika pociąga za sobą oczywiście dodatkowy koszt. Jeśli jest biegły w przedmiocie, może nam jednak rozwiązać sporo łączących się z wydatkami problemów. Podpowie np., czy wszystkie opłaty są zasadne lub czy rada mieszkańców albo sponsor kondominium musi kupić mieszkanie dla dozorcy, co także obciąża naszą kieszeń.
“Każdy dobry adwokat może zaoszczędzić klientowi tysiące dolarów poprzez ustalenie zawczasu wielkości podatków oraz opłat, które mogą podlegać negocjacjom” – zapewnia Michael Moshan z firmy prawniczej Gold Scollar Moshan.
Właściciele wielu nowych budynków korzystają z ulg podatkowych. W niektórych przypadkach nie płacą Wujowi Samowi przez kilkanaście lat, a nawet ćwierć wieku. Może to obniżyć koszty naszych miesięcznych opłat do poziomu niższego aniżeli w starych budynkach.
W opinii Davida Maundrella, prezesa i założyciela nowojorskiej dużej firmy marketingowej Aptsandlofts.com, koszty sfinalizowania umowy o sprzedaży w nowych budynkach znacznie jednak przekraczają tego rodzaju wydatki w kamienicach starych.
W większości transakcji nieruchomościowych stanowy podatek od sprzedaży i opłatę za prawnika musi uiścić osoba, która wystawia posiadłość na rynek. W przypadku nowego apartamentu jest za to jednak odpowiedzialny kupujący. W Nowym Jorku podatek wynosi dwa procent od wartości lokalu, a honorarium dla prawnika sięgać może dwóch tysięcy dol. Zdaniem Deena kupujący powinni zabiegać o to, aby zapłacił za to sponsor, ale w sytuacji dużego na mieszkania nie jest to łatwe.
Kolejny problem to tymczasowe świadectwo zamieszkania, które należy uzyskać przed sfinalizowaniem umowy o sprzedaży w miejskim Wydziale Budownictwa. Jest to długotrwały proces i może się ciągnąć miesiącami, opóźniając zakończenie transakcji.

Także finansowanie nowych mieszkań nie jest proste. Nawet jeśli kupujący dostanie zgodę na kredyt, nie znaczy to automatycznie, że bank zaaprobuje budynek w którym znajduje się mieszkanie – wyjaśnia Ross H. Weinsteinz z filmy konsultingowej Exclusive Consultants Capital. Nowe budynki muszą bowiem spełniać wiele kryteriów ustalonych przez Fannie Mae i Federal Housing Administration, jak również przez bank kupującego.
Osoby zainteresowane nabyciem kondominium mogą napotkać także na inne przeszkody. Jego koszt może bowiem nie odpowiadać wycenie. Ponieważ nowe mieszkania są często droższe aniżeli będące już na rynku, czasem trudno porównywać ich ceny. Zwłaszcza wówczas, jeśli ktoś należy do pierwszych kupujących kondominium w oddanym właśnie do użytku budynku.
Jeśli wycenia jest niższa aniżeli realny koszt mieszkania, można albo dać większy downpayment, albo też próbować szukać innego banku – radzi Weinsteinz.
Nawet jeśli nowe budynki wyglądają nieraz imponująco, nie oznacza to, że są zawsze pozbawione usterek.
“Kiedykolwiek kupujesz w takim obiekcie apartament, należy go poddać inspekcji” – przestrzega Debra J. Guzov, prawniczka z firmy Guzov Ofsink. Jak przekonuje, dobry inspektor może zapobiec wielu potencjalnym kłopotom.
Zwraca na to uwagę także założyciel firmy AVT Engineering, a zarazem przewodniczący New York State Home Inspection Council Joseph Pasaturo. Podkreśla on, że deweloperzy często muszą sprzedawać dom za mniejszą cenę, niż planowali. Aby wyjść na swoje, próbują zaoszczędzić.
W domach, gdzie Pasaturo przeprowadzał inspekcje, zdarzały się problemy z systemem klimatyzacji lub ogrzewania. Kiedy indziej instalowano okna złej jakości, wadliwą podłogę czy też wybrakowane płytki ceramiczne.
“Budynek może teoretycznie spełniać określone normami wymogi, ale niedoróbki wpływają na komfort mieszkania” – podkreślał Pasaturo w nowojorskim dzienniku.
Gazeta ostrzega, że drobniejsze usterki np. związane z malowaniem, można zgłosić deweloperowi i zostaną w krótkim terminie usunięte. Jeśli jednak przed zamknięciem transakcji nie uda się uporać z poważnymi problemami, ich rozwiązanie może później zająć całe lata.