Odwrócona hipoteka

Odwrotna hipoteka jest rodzajem pożyczki dla właścicieli domów pod zastaw nieruchomości. Także wówczas kiedy nie jest do końca spłacona, lecz obciążona hipoteką. Umożliwia ona spłacanie pożyczki przez odciąganie miesięcznych rat od wartości domu. Pozwala zarazem starszym osobom pozostać do końca życia w domu, a także uzyskać dodatkowe środki na życie. Można je otrzymać albo w formie jednorazowej, albo też okresowej wypłaty z banku lub innej instytucji finansowej dla której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Istotne jest przy tym to, że nie trzeba od nich płacić podatków.

O odwróconą hipotekę mogą się starać nie tylko osoby samotne, ale także małżeństwa. Obydwoje małżonkowie muszą jednak być w wieku co najmniej 62 lat. Pożyczka nie musi być na ogół spłacona dopóki ostatni z żyjących właścicieli nie wyprowadzi się z domu na stałe, albo też nie umrze. W takim przypadku chcąc zatrzymać posiadłość spadkobiercy mają ok. pół roku na uiszczenie pozostałej kwoty należnej za odwróconą hipotekę, albo też, aby to zrobić mogą sprzedać nieruchomość.

Według przepisów Federal Housing Administration (FHA), o odwróconą hipotekę mogą się starać właściciele niemal wszystkich domów. Także tzw. mobile houses. Pod warunkiem jednak, że mieszkające w nich osoby są jednocześnie właścicielami działki. Domy te muszą przy tym być zbudowane w ostatnich 30 latach, stać na trwałych fundamentach oraz spełniać wymogi określone przez FHA. Do odwróconych hipotek kwalifikują się także niektóre kondominia.

Wysokość odwróconej hipoteki określają przepisy ustanowione przez FHA. Zależy ona od różnych czynników, w tym wieku właściciela domu, wartości nieruchomości, wielkości stopy procentowej. Im wyższa szacunkowa cena domu (chociaż do pewnych granic), tym większą możemy dostać pożyczkę.

Inaczej niż w przypadku innych, tradycyjnych pożyczek, w przypadku odwróconych hipotek nie trzeba legitymować się zdolnością kredytową, ani też wymaganą wielkością dochodów. Zamiast też spłacać co miesiąc raty, właściciel domu dostaje od kredytodawcy pieniądze w ustalonej kwocie, które może przeznaczyć na dowolny cel. Jest jednak zobowiązany do płacenia podatków oraz ubezpieczenia za dom. Do jego powinności należy także utrzymywanie domu w odpowiednim stanie, dokonywanie niezbędnych napraw itp.

Odwróconej hipoteki nie można cofnąć tak długo, jak przynajmniej dla jednego z właścicieli domu jest on głównym miejscem zamieszkania. Pożyczkobiorca musi wywiązywać się ze swych zobowiązań (podatki, ubezpieczenie itp.). Tak też długo jak przynajmniej jeden z właścicieli żyje nie ma wymogu spłacenia pożyczki.

W przypadku śmierci lub opuszczenia przez właściciela odwróconej hipoteki domu na dłużej niż 12 miesięcy, spadkobiercy muszą albo spłacić pożyczkę, albo też wystawić dom na sprzedaż. Jeżeli wartość domu przekracza wielkość pozostałej do spłacenia pożyczki, resztę zatrzymują spadkobiercy.

Spadkobiercy nie ponoszą odpowiedzialności za to, gdyby sprzedaż domu nie wystarczyła na spłacenia pozostających ewentualnie kosztów odwróconej hipoteki. Nie można im też zabrać np. samochodów, drugich domów, zainwestowanych funduszy czy też innych wartościowych rzeczy. W takiej sytuacji aby odzyskać utracone pieniądze pożyczkodawca może zwrócić się do władz federalnych, FHA, które ubezpieczają wszystkie odwrócone hipoteki.

Biorąc odwróconą hipotekę pożyczkobiorca nie tylko nie płaci miesięcznych rat, ale też dostaje pewną kwotę pieniędzy od banku lub innej instytucji finansowej z którą zawiera stosowną umowę. Im starszy pożyczkobiorca, tym wyższa wspomniana kwota. Jej wielkość zależy także od wysokości obecnej stopy procentowej, szacunkowej wartości domu oraz pewnych limitów kredytowych ustalonych przez władze federalne.

Pożyczkobiorca może odebrać pieniądze na różne sposoby. Jest to albo jednorazowy ryczałt w gotówce (lump sum) przy zamknięciu transakcji, albo też ustalona stała kwota wypłacana miesięcznie, albo wreszcie suma przekazywana w ratach przez pewien okres czasu.

Inną możliwością otrzymywania środków od pożyczkodawcy jest tzw. line of credit (linia kredytowa). W tej sytuacji można wybierać w dowolnym czasie dowolne sumy, aż do momentu kiedy kredyt nie zostanie wyczerpany.

Nad wyborem metody wybierania pieniędzy, w zależności od naszych potrzeb, należy się dobrze zastanowić. Jeśli warunki nie zmuszają nas do natychmiastowego otrzymania całej dostępnej nam kwoty, możemy skorzystać z line of credit. W tym przypadku przy odciąganej od wartości domu wysokości pożyczki oprocentowaniu nie podlega ta część, która pozostaje na naszej linii kredytowej. Co więcej z czasem zwiększa się jej wielkość ponieważ także ulega oprocentowaniu.

Z drugiej jednak strony należy pamiętać, że podejmując całą kwotę przy zamknięciu transakcji wybieramy tzw. stałe oprocentowanie, które obecnie wynosi ok. 4,5 proc. ale nigdy nie ulega zmianie. Przy linii kredytowej sięga ono w tej chwili ok. 2,5 proc,. lecz w przyszłości może się zwiększyć nawet do 10 proc. W takiej sytuacji wzrastać będzie jednak nie tylko kwota, którą mamy na linii kredytowej, ale także wielkość spłat odciąganych z pożyczki od wartości domu.

Biorąc odwróconą hipotekę trzeba też wziąć pod uwagę, że jej koszt jest większy aniżeli innych pożyczek. Te ostatnie najczęściej nie obciążają naszej kieszeni wyższą kwotą niż pięć tysięcy dolarów. Aby uzyskać odwróconą pożyczkę musimy z góry wyasygnować osiem tysięcy lub więcej. Tłumaczy się to m.in. koniecznością pokrycia dużych kosztów ubezpieczenia FHA.

Chociaż każdy, kto decyduje się na odwróconą hipotekę musi według wymogu Federal Housing Administration poddać się konsultacji potwierdzonej podpisem federalnego specjalisty, ci którzy nie są zaznajomieni z zawiłościami skomplikowanej procedury roztropnie zrobią prosząc niezależnego fachowca o poradę.

Odwrócone hipoteki są wciąż w finansowym krajobrazie zjawiskiem stosunkowo nowym. 90 proc. z nich stanowią tzw. Home Equity Conversion Mortgages. W ostatnich latach stają się jednak coraz bardziej popularne. Jeśli w inicjującym roku finansowym 2001 przyznano ich 7781, pod koniec 2008 było ich aż 112 tysięcy, czyli 1300 procent więcej. W maju 2010 roku odnotowano 493 815 tego rodzaju aktywnych pożyczek.

Ponieważ populacja starszych osób w Stanach Zjednoczonych ma wzrosnąć od 35 milionów w roku 2000 do 64 milionów w roku 2025, przewiduje się, że zwiększać się będzie także liczba odwróconych hipotek. Nawet jeśli nie dla wszystkich są one najlepszym sposobem na życie.

Przed zawarciem transakcji dobrze jest skorzystać z pomocy wykwalifikowanego, profesjonalnego doradcy. Tym bardziej, że ten rodzaj pożyczek obrósł kontrowersjami. Jednym zapewniają, jak twierdzą, lepszy komfort życia. Zdaniem innych są zbyt kosztowne, aby się na nie pokusić.