HELOC, czyli pieniądze z własnego domu

Jeśli potrzebujesz pieniędzy – home equity line of credit może być użytecznym źródłem kredytu. Czym jest HELOC? W odróżnieniu od home equity loans, czyli tzw. second mortgage, które są po prostu sztywnymi pożyczkami z zabezpieczeniem hipotecznym, które trzeba spłacić w określonym czasie, home equity line of credit jest najczęściej otwartą linią kredytową, z której można w dowolnym momencie pożyczać pieniądze.

Dlaczego Amerykanie tak chętnie korzystają z home equity line of credit? Po pierwsze dlatego, że HELOC daje dostęp do dużych sum pieniędzy przez dłuższy okres, a oprocentowanie kredytów jest niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Po drugie – hipoteczna linia kredytowa wiąże się z ulgami podatkowymi. Statystyki mówią, że Amerykanie najczęściej występują o home equity line of credit, aby spłacić wydatki na edukację, pokryć koszty remontu domu czy zapłacić rachunki medyczne.

Kredyt pod zastaw domu jest z reguły dużo niżej oprocentowany niż zwykły kredyt kosumpcyjny. Powód jest oczywisty: dla pożyczającego wiąże się on z niewielkim ryzykiem. Zabezpieczeniem dla HELOC jest przecież nasz własny dom, który ma swoją wymierną wartość.

Każdy kij ma jednak dwa końce. Jak wspomnieliśmy wyżej, zabezpieczeniem dla home equity line of credit jest nasza nieruchomość. To może oznaczać, że gdy zaczniemy się spóźniać z obsługą długu, bank może zdecydować się na jej sprzedaż.

Spłacanie HELOC może wiązać się także z wieloma pułapkami. Należy na przykład uważać na kredyty z wysoką ostatnią ratą (balloon payment), którą trzeba wpłacić przy zamykaniu linii kredytowej. Ich spłacenie może się wiązać z zaciągnięciem kolejnej pożyczki już o dużo wyższym oprocentowaniu. Istnieje też możliwość, że takiej pożyczki na spłacenie pożyczki nie dostaniemy, gdyż banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Także przy sprzedaży domu będziemy musieli spłacić HELOC w całości.

Innym niebezpieczeństwem związanym z home equity line of credit jest łatwość dostępu do dużych pieniędzy. Do gotówki będącej zawsze pod ręką łatwo się przyzwyczaić. W czasie pamiętanej przez wszystkich nieruchomościowej hossy FDIC, instytucja ubezpieczająca konta bankowe w USA, ostrzegała, że lawinowy wzrost liczby uruchamianych HELOC może zakończyć się dużymi kłopotami dla wielu konsumentów.

Ile pożyczy ci bank? Jeszcze do niedawna instytucje  finansowe były najczęściej skłonne pożyczyć sumę do 85 proc. wartości domu pomniejszoną o wysokość kapitału spłacanej pierwszej pożyczki hipotecznej (first mortgage). To się jednak zmieniło po nieruchomościowym krachu. Teraz banki są bardziej skłonne przyjmować za podstawę do obliczania wartości linii kredytowej ok. 75 proc. aktualnej ceny domu (minus pierwsza pożyczka). Dokładną sumę ustala się po uwzględnieniu możliwości jego spłacania, po sprawdzeniu dochodów, długów i innych finansowych zobowiązań wnioskodawcy. Może nas czekać inna niemiła niespodzianka – ceny domów spadają i starając się obecnie o kredyt dowiemy się, że otrzymamy dostęp do dużo mniejszej sumy pieniędzy niż kilka lat temu.

W odróżnieniu od sztywnych pożyczek hipotecznych, przy obsłudze HELOC trzeba płacić najczęściej zmienne oprocentowanie. Prawo jednak wymaga, aby w wypadku kredytów zabezpieczanych nieruchomością wyraźnie określono maksymalny pułap oprocentowania. Najczęściej wysokość odsetek od HELOC zależna jest od ruchu stóp procentowych w rozliczeniach międzybankowych. Wysokość tych stóp ustala bank Rezerwy Federalnej. Spłacane przez nas odsetki (w pewnych granicach) możemy sobie odpisać od podstawy opodatkowania, przy corocznych rozliczeniach z fiskusem.

HELOC może przybierać różne formy. Wierzyciel najczęściej otwiera właścicielowi domu linię kredytową na czas określony. Z reguły jest to 10-20 lat. Może też stawiać wymagania dotyczące minimalnej lub maksymalnej wypłaty na początku kredytu. Dostęp do pieniędzy można mieć także za pośrednictwem książeczki czekowej lub karty kredytowej, albo obydwu równocześnie. Z reguły jednak po uruchomieniu HELOC mamy dostęp do całych udostępnionych nam pieniędzy i możemy je spłacić w sposób bardziej elastyczny, niż w przypadku sztywnych pożyczek hipotecznych. Banki często zamykają możliwość pożyczania pieniędzy po określonym okresie czasu (np. 5-10 latach), rozkładając po tym okresie spłaty, tak jak w przypadku zwykłych pożyczek.

Wystąpienie o HELOC to jednak nie prosty wniosek o kartę kredytową. To uruchomienie procedury podobnej do tej, gdy staraliśmy się o pierwszą pożyczkę na dom. I za wiele rzeczy trzeba będzie zapłacić, zanim będziemy skorzystać z strumyczka pieniędzy. Instytucje finansowe pobierają pieniądze za sam wniosek o pożyczkę, sprawdzenie tytułu własności, wycenę wartości domu, opłatę za adwokata i punkty. Warto jednak pamiętać, że na rynku jest ostra konkurencja i można wynegocjować od pożyczającego spore obniżki.

Przy korzystaniu z HELOC powinno się zwrócić także uwagę na koszty związane linią kredytową nie związane z bieżącym oprocentowaniem. Firmy finansowe mogą pobierać roczną opłatę za korzystanie z linii, albo pobierać tzw. participation fee, czyli po prostu brać pieniądze, za to, że pożyczyły nam dolary pod zastaw naszego domu.

Warto jednak pamiętać, że w większości przypadków, po sfinalizowaniu transakcji, instytucja finansowa nie ma prawa wycofania się z planu czy domagania się przyspieszenia spłacania kredytu, jeśli będziemy wycofywać się z naszych zobowiązań.

Jeśli rozważamy wystąpienie o linię kredytową pod zakup domu, musimy choćby przez chwilę zastanowić się nad tradycyjną, tzw. drugą pożyczką hipoteczną. Popularność HELOC zepchnęła ten typ kredytów na daleki plan. Dziś home equity lines of credit to około 80 proc. całego rynku wtórnych pożyczek z zastawem hipotecznym. Ale określona suma pieniędzy, spłacana w określonym czasie, często o ściśle określonym oprocentowaniu, czyli home equity loan (HEL), to także kusząca możliwość, zwłaszcza gdy potrzebujemy pieniędzy na jedno, ściśle określone przedsięwzięcie