A może by kupić dom w północnym New Jersey?

Ceny nieruchomości w powiatach Bergen i Passaic obniżyły się o 3 procent – podaje dziennik "The Record", publikowany w północnym New Jersey, który przeanalizował dane z pierwszej połowy 2011 r. (najnowsze dostępne w rejestrach publicznych) i porównał je z tym samym przedziałem czasowym roku 2010.

Spadki cen nie dotyczą każdego rejonu i nie zaznaczyły się w każdej miejscowości w tym samym stopniu. Na początku 2011 r. rynek nieruchomości w bogatszych miasteczkach w tym regionie generalnie radził sobie lepiej, niż na obszarach zamieszkanych przez uboższą ludność, a tym samym bardziej narażonych na foreclosures.

Ponadto mniej zamożne miasteczka dodatkowo ucierpiały z powodu zaostrzonych kryteriów wydawania pożyczek na zakup nieruchomości oraz stopy bezrobocia utrzymującego się powyżej 9 procent.

Odegrało tutaj rolę również położenie geograficzne. Nieruchomości w miasteczkach we wschodniej części powiatu Bergen, czyli bliżej mostu George'a Washingtona, nie traciły tak szybko na wartości między rokiem 2010 a 2011, jak te znajdujące się na innych obszarach.

Oto przykłady miasteczek w północnym New Jersey (powiaty Bergen i Passaic), których rynki nieruchomości na przełomie lat 2010 i 2011 doświadczyły największych strat lub zwyżek.

Tenafly, miejscowość położona nad rzeką Hudson, granicząca od południa z zamożnym Englewood i Englewood Cliffs
ceny nieruchomości wzrosły tu w rozpatrywanym okresie o 12,6 procent; średnia cena domu – 618 750 dol.

Pośrednicy od sprzedaży nieruchomości określają Tenafly jako miasteczko popularne szczególnie wśród imigrantów z Izraela i Azji. Tenafly przyciąga dobrymi szkołami, zajmującymi wysokie miejsca w rankingach. Ponadto kusi bliskością do Nowego Jorku (9 mil do mostu George'a Washingtona), co przy ciągle rosnących cenach benzyny nie jest bez znaczenia.

Lokalni agenci sprzedający nieruchomości twierdzą, iż w roku 2011 odnotowali wzrost zainteresowania tym rejonem wśród kupujących, co przekładało się na większą liczbę transakcji kupna-sprzedaży. "Na pewno przyczyniło się do tego ustabilizowanie sytuacji na rynku pracy, czego nie mieliśmy w 2010 r." – twierdzą agenci.

Fort Lee, położone nad rzeką Hudson wokół wjazdu na most George'a Washingtona, a zatem kilka minut samochodem od Upper West Side na Manhattanie
ceny nieruchomości w ubiegłym roku wzrosły tam o 7,4 procent; średnia cena domu – 451 000 dol.

Lokalni agenci twierdzą, że na początku ubiegłego roku zwiększyło się zainteresowanie rynkiem kondominiów i co-opów, których ceny wcześniej mocno spadły. Obecnie, ich zdaniem, ceny są na tyle przystępne, że kupcy mogą znaleźć tam prawdziwe okazje, korzystając przy tym z pożyczek o niskim oprocentowaniu.

W Fort Lee mieszkanie w luksusowym wieżowcu kupić można za 300 000 dol., a jednosypialniowe lokum w co-opie za mniej niż 200 000 dol.

Miasteczko to staje się bardzo popularne wśród małżeństw, które cierpią na tzw. syndrom pustego gniazda, bo ich dzieci założyły rodziny i mieszkają poza domem. Małżeństwa te sprzedają swoje duże posiadłości i chętnie wprowadzają się do kondominiów i mieszkań w co-opach. To z kolei zapewnia stały przypływ kupców, zapobiegając spadkom cen.

Zdaniem niektórych tamtejszy rynek kondominiów i co-opów wzmocnił się w 2011 r. też dlatego, że po serii śnieżyc pod koniec 2010 kupujący zaczęli szukać nieruchomości, w których nie muszą martwić się o odśnieżanie. Takie oferują co-opy i kondominia, których jest wiele na rynku nieruchomości w Fort Lee.

West Milford, rozległa miejscowość w północnej części powiatu Passaic
ceny nieruchomości wzrosły o 5,3 procent, ale West Milford pozostało jedną z najbardziej przystępnych cenowo miejscowości w tym regionie; średnia cena domu – 258 000 dol.

Pośrednicy od sprzedaży domów przypisują wzrost cen nieruchomości w West Milford większemu zainteresowaniu domami położonymi nad jeziorami, a które pozostają jeszcze w finansowych możliwościach kupujących. Całkiem przystępne ceny nieruchomości czynią West Milford idealnym miejscem do zainwestowania w pierwszy dom. Ludzie szukający mieszkania na wynajem w tej miejscowości często po rozejrzeniu się po rynku ostatecznie decydują się na kupno, ze względu na niskie oprocentowanie pożyczek oraz niższe niż kilka lat temu ceny domów.

Hackensack, miasteczko położone w okolicach Lodi, Maywood i Teaneck, niedaleko Wallington i Garfield
ceny nieruchomości spadły w pierwszej połowie 2010 r. o 10,5 procent; średnia cena domu – 222 000 dol.

Zainteresowanie domami i ceny nieruchomości spadły w Hackensack w pierwszej połowie ub. roku, bo wygasł tam kredyt podatkowy, który rok wcześniej zachęcał do inwestowania w nieruchomości. Ponadto na początku ub. roku ruch na rynku nieruchomości spowolniła ostra zima.

Teraz jednak, gdy sytuacja gospodarcza się poprawiła, domy w Hackensack znajdują nabywców. Szczególnie, że w wielu przypadkach kupno może okazać się bardziej opłacalne niż wynajem.

Jeden z lokalnych agentów od nieruchomości specjalizujący się w sprzedaży kondominiów i co-opów mówi, że obecnie jednosypialniowy co-op można kupić w Hackensack za 82 000. Przy 25-procentowej przedpłacie miesięczne płatności (łącznie z opłatami związanymi z przynależnością do co-opu) wynoszą ok. 1000-1100 dol. Wynajmując takie samo mieszkanie trzeba miesięcznie zapłacić od 1200 do 1300 dol.

Garfield, jedna z kilku miejscowości w północnym New Jersey, gdzie polska społeczność jest licznie reprezentowana
ceny nieruchomości spadły o 14 procent; średnia cena domu – 240 000 dol.

Zdaniem specjalisty z Century 21 JR Gold Team Realty, cytowanego przez "The Record", do spadku cen przyczyniła się duża liczba short sales i foreclosures w tym miasteczku. W sumie te dwie formy sprzedaży stanowiły w pierwszej połowie 2011 r. 60 procent transakcji na rynku.

"Ten rynek jest daleki od stabilizacji. Pożyczkodawcy i sądy stanowe nadal starają się rozwiązać wszystkie sprawy o foreclosure zgłoszone rok temu – stwierdził lokalny agent. Jego zdaniem z powodu dużej liczby foreclosures pożyczkodawcy chętniej przystawali na short sale – rodzaj sprzedaży domu, przy którym pożyczkodawca wyraża zgodę na sprzedaż za cenę niższą, niż niezapłacona pożyczka.

Innym zaobserwowanym trendem na tym rynku jest to, iż inwestorzy coraz częściej kupują zagrożone posiadłości, przerabiają je i wystawiają na sprzedaż.

Hawthorne, miasteczko położone kilka mil na północ od Garfield
nieruchomości potaniały tutaj o 20 procent; średnia cena domu – 280 000 dol.

Popyt na nieruchomości w Hawthorne Heights, droższej dzielnicy tego miasteczka, spadł ze względu na wysokie podatki. Podatek od ziemi w tej okolicy sięga czasami 17 000 dol. rocznie. "Trudno więc z tego powodu znaleźć nabywców" – mówią agenci. W rezultacie ceny eleganckich domów mocno spadły.

Większość transakcji na rynku nieruchomości dotyczyło tańszych nieruchomości, a to z kolei obniżyło średnią cen sprzedaży.

Częścią problemu, jak przyznają eksperci ds. nieruchomości, są kłopoty z uzyskaniem pożyczek oraz wysoka stopa bezrobocia.

OPR. AS

Ceny w metropolii niższe o 2,3 procent

Ceny domów w nowojorskiej metropolii, w tym w New Jersey, w listopadzie ub. roku były o 2,3 proc. niższe w porównaniu z rokiem ubiegłym, podaje najnowszy raport Standard&Poor's Case-Shiller. W całym kraju ceny nieruchomości spadły 3,7 procent.

W sumie, licząc od szczytowego momentu w 2006 r., ceny nieruchomości w regionie nowojorskim spadły 23 procent, dochodząc obecnie do poziomu z roku 2004 r.

W skali kraju, w porównaniu z okresem największego boomu na rynku nieruchomości, ceny domów są o 33 procent niższe i powróciły do poziomu z połowy 2003 r.

Co to oznacza:

Przy bezrobociu na poziomie 9 procent i zaostrzonych zasadach przyznawania pożyczek hipotecznych popyt na domy drastycznie spadł od momentu największego rozwoju rynku. Nieustająca fala foreclosures również odciska piętno na rynku, bo nieruchomości sprzedawane w ten sposób zazwyczaj uzyskują cenę o 30 procent niższą niż rynkowa i obniżają średnią sprzedaży. Ponadto potencjalni kupcy wstrzymują się z decyzją zakupu, bo liczą, że ceny dalej będą spadać.

Jak to wygląda lokalnie:

W powiecie Bergen średnia (mediana) cena domu jednorodzinnego spadła o 8 procent – do 400 000 dol. w listopadzie ub. roku, podczas gdy liczba transakcji sprzedaży zmalała o 3 procent. W powiecie Passaic ceny w ciągu roku spadły o 8,4 procent do średnio – 288 500 dol., podczas gdy liczba transakcji sprzedaży zmniejszyła się o 13,7 procent.

"Obserwujemy trend spadkowy i mało jest przesłanek na to, że szybko przyjdzie zmiana" – mówi David Blitzer ze Standard&Poor's.

"W obliczu tego, że liczba foreclosures idzie w górę, możemy oczekiwać, że ceny będą utrzymywać się na niskim poziomie, mimo historycznie niskiego oprocentowania pożyczek" – twierdzi Patrick O'Keefe, ekonomista z J.H. Cohn.

"Ceny w rejonie nowojorskim spadły dosyć mocno, ale jeszcze nie na tyle, żeby dorównać dochodom poszczególnych rodzin. Przed okresem wakacyjnym ceny domów w tym rejonie mogą spaść jeszcze o kolejne 7,7 procent" – przewiduje David Stiff, ekonomista z Fiserv Inc.

AS NA PODSTAWIE NORTHJERSEY.COM